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不動産を売却する手順

身内に不動産屋がいるのでもない限り、家を売るにもどうしたら良いかわからないという人もいるのが普通だと思います。
ここで不動産売買の簡単に流れだけ追ってみましょう。
土地や家屋の一括見積りサービスというものを使い、複数の不動産会社に家の価値を見積りしてもらいます。
そして満足できる対応と査定額を示した会社と売るために必要な一連の業務を委託する契約を結びます。
やがて購入希望者が現れ、価格交渉などの後、売却完了という運びになります。
住宅などの不動産を売却する手順は、ざっくり8つのフェイズに分かれるでしょう。
最初に行うのは市場価格をもとに適正な売値はどの位か判断することです。
不動産仲介会社はネット情報などを参照して選びます。
査定段階では金額だけでなく、営業マンの良し悪しもわかります。
OKであれば媒介契約を締結します。
媒介契約が済んだ不動産は売り物として販促活動が始められます。
うまく買い手が見つかったら引渡し時期や金銭面などの交渉に入ります。
双方の間で話がつけば売買契約を締結し、住宅の引渡しと代金の支払いが済めば、不動産取引はおしまいです。
給与所得者には縁が薄いですが、確定申告というのは、年間所得と控除から納めるべき税金を申告するものです。
勤め先の給与から源泉徴収されている人や予定納税をしている人の場合は、本来の税額との差を精算することができます。
ここでいう所得というのは給与だけでなく、住宅売却による収入等も報告義務があります。
購入後5年以内に売却した場合の税率は約40%にもなり、それ以降に売っても所得税に住民税を加えた税率は20%にもなるため、負担が大きいことはたしかです。
不動産売却で利益を得た人は、ともすれば譲渡所得税が賦課される可能性があります。
譲渡所得税は所有期間によって適用される税率が異なっており、5年間を超える場合は所得税15%、住民税5%という税率を掛けて請求されます。
所有期間が5年以下の短期であれば課税率は2倍になってしまいます。
いつ頃納税すればいいのかというと、所得税は一括で、売却した翌年2月16日から3月15日までの間、他方、住民税の納付期限は4期に分かれているため、支払いも4回に分かれます。
不動産業者を選び間違うと、物件の売却に失敗してしまうでしょう。
仲介業者はどこも同じではなく、顧客のことを全く考えない業者も少なくありません。
周辺の物件の相場を考えない査定額をつけたり、買手を探す広告活動を行わなかったり、過剰に宣伝を行い、経費という名目で多額の支払いを迫られたといったバリエーションに富んだ被害が起こっています。

複数人で共同所有している家を売る時はどうしたらいい?

住宅物件を売却するのであれば、引っ越しの出費も加味する必要があるでしょう。
いまの時代、節税や夫婦共働きなどの関係で、住宅の名義を夫婦共有にするケースが珍しくなくなりました。
ただ、共同名義であるがゆえの不便さも忘れてはいけません。
複数人で共同所有している家を売る際は、登記簿に記載されている所有者すべての承諾が必須です。
離婚(事実婚の場合は同居解消)などの事情がある場合、名義人である夫婦の間で納得できる取り決めをしておかないと、不動産売却どころの話ではなく、揉め事になる危険性もあります。
債権者による抵当権がついていない土地家屋なら気にしなくても良いのですが、抵当権の由来である債務が残っている状態となると話は別です。
もともと抵当に入っている不動産というのは所有者の意図に関わらず売ることができません。
例外的に売却する方法としては、任意売却があげられます。
債務者は専門の業者に依頼し、金融機関との間を仲介してもらって不動産が売却できる状態にします。
債務の支払いが困難な際、競売を避けるためにとれる最良の方法でしょう。
不動産を売却する際は何にもまして、近隣同種の不動産価格を知っておくと良いでしょう。
仮に購入時の価格が高かったとしても、相場は時価ですから過去の額はアテになりません。
持てば値上がりするような時代もありましたが、中古市場はすでに供給過剰ぎみですから、思ったような価格で売れるとは限りません。
いまはいくら位の相場なのかをよく調べて、これなら比較検討してもらえるという価格に設定しましょう。
肝心の相場ですが、一括査定サイトで複数の不動産屋に提示してもらえば簡単にわかります。

住宅ローンの支払いが残っているとき

条件が価格を左右する不動産取り引きでは、詳細の見誤りで揉めるケースもないわけではありません。
程度の違いはありますが、多くは確認のし忘れや、ささいなミスが発端となっているのです。
気持ちが舞い上がりがちですが、条件確認はしっかり行い、ひとつひとつ丁寧に記録しておく用心深さも必要かもしれません。
不明点はもちろん、確証がない点なども早いうちに問い合わせたりして、解決に努めることが大事です。
放っておけば取り返しのつかないことになるかもしれません。
家を売却する場合、住宅ローンの支払いが残っているときは、普通はローンを完済した上ではじめて売却という手続きができるのです。
ただし残りの債務が払えないで住宅を売る必要がある場合は、最も有効な手段として任意売却があります。
当該物件の売却で得た金銭は残債返済に最も優先的に充てると確約することで、融資元から売却の許諾をもらいます。
住宅を売却したお金をもってしてもローンを完済できないときは、借金が残ることになります。
不動産物件は文字通りなかなか売りづらくなっており、様々な費用も売却に際して発生してきます。
例えば主なものとして、仲介業者に対して必要な仲介手数料、不動産登記に関連する書類作成で司法書士に払う報酬、それから、譲渡税、住宅ローンが残っている物件の場合は繰上げ返済費用も必要です。
仲介業者をどこにしようかという時に、少しでも仲介手数料を少額にすることがその分経費を切り詰められます。
譲渡所得というのは資産の売却により得た収入を指すので、マイホームの売却で得た収入も譲渡所得に含まれます。
所得ですから当然、所得税と住民税の対象ですが、給料や配当などの所得とは分けて単独で税額を算出します。
気になる譲渡所得の税金ですが、所有期間が5年超だと長期譲渡所得として税率が下がります。
住宅を売却する際は、このような税率設定を考慮して売却すれば税金がかなり節約できます。
不動産売却では大きな額の金銭が授受されますから、それなりの経費も当然かかります。
不動産業者には仲介手数料を支払うでしょうが、それも高い売却額が得られればその分高額になるものですし、売主が利益を得たケースでは譲渡所得税を納めなければならないこともあるのです。

満足のいく価格でマンションを売りたい

満足のいく価格でマンションを売りたいなら、売却予定物件を評価してもらう際は、多くの不動産会社から見積りを取り、市場価値をきちんと把握しておくことが大事です。
そのあたりが無頓着では、仲介業者や購入希望者につけ込まれて、値切られる危険性があるからです。
それに、見積りに来た業者の対応等を細かくメモして比較すると、良さそうな営業なのか判断できるでしょう。
一社ではなく複数に依頼するのはこのためです。
そうしょっちゅうあることでもないため、家を売る手順を知らない人はいて当然です。
ここで不動産売買の簡単に流れだけ追ってみましょう。
土地や家屋の一括見積りサービスというものを使い、幾つかの業者に査定を依頼しましょう。
その中から査定額が高いだけでなく信頼できる会社を選び、売却のための媒介契約を結びます。
そのうち現れる購入希望者と金額の話し合いなどを経て、支払いと登記変更を済ませれば売却終了です。
これと言ったもめ事さえなければ、家や土地を売却するにあたって生じる懸念材料は、徴収される税金についてのことくらいだと言われています。
但し、現在の住居を売却して新居を購入する際には、難問を抱えてしまう恐れもあります。
売りに出した不動産物件からの売却代金が得られるものとの目論見で、引っ越し先の新居の売買契約が既に成立しているのに、いくら待っても購入を申し出る人が出てこずに当てにしていた売却金が準備することができなくなるリスクがあります。
不動産査定には二通りの方法がありますが、その具体的な手法とは、業者自ら現地まで赴いて査定額を決定する「訪問査定」と、直接確認する手間を省き、過去の取引データや周辺にある類似物件の相場、不動産物件そのものの情報から査定額を決定する「簡易査定」と呼ばれる方法があるのです。
結果が出るまで時間がかかるのは訪問査定ですが、信憑性の高い査定額が期待できます。
査定に時間がかからないのは簡易査定なのですが、精度の高い査定は期待できません。
住宅を売却するなら早く売れるにこしたことはないのですが、売却までに時間がかかることもありえます。
長期化を避けるため、3ヶ月で買い手がつかないときは、値段を改定するか、売買を仲介する不動産会社を乗り換えるといった手段も考えられます。
媒介契約は法律で3ヶ月と規定があるため、売値を変えて再契約しても良いですし、別会社にしても構いません。
内覧が不動産物件売却時には、買い手の購買意欲に大きな影響を与えるようです。
内覧を成功させるためには売り手側が買手だったらどこをみるだろうかと想定して室内外のチェックを徹底することです。
圧倒的多数の買手が求めている物件は、清潔感のある明るくて広めの家(部屋)であることは間違いありません。
売りたい物件のセールスポイントを理解してもらうためにも、大掃除以上の掃除をして、この際、必要な物だけを残すとか、思いつくことはやりつくすくらいでちょうどいいでしょう。

住宅を売って得たお金には所得税

住宅を売って得たお金には所得税などの税金はかかるものでしょうか。
簡単にいうと「課税される」が正解です。
しかし非課税になる場合も多いです。
売買価格が取得費(新築で購入した時の価格)を上回れば所得税がかかってきますし、売値のほうが安ければ所得税、住民税のどちらも支払わなくて済みます。
もし高く売れてかなりの売却益を得たとしても、3000万円以下の譲渡所得でしたら、会社での年末調整の有無にかかわらず、確定申告さえしておけば、原則として所得税は支払わなくて済むのです。
住民税にも関わるので覚えておいてください。
不動産の売却に関しては信頼できる業者を選びたいものです。
おススメの方法は、一括査定サイトにアクセスし、条件を入力して簡易査定を行います。
複数の業者から結果が送られてきたら、納得できる査定額をくれた業者に実際の現地査定を行ってもらいます。
その時、査定額の根拠や、こちらの素朴な疑問点にも、親切丁寧に答えてくれる担当者のいる業者であれば、まず間違いないと思います。
高い査定額を提示していても、対応に不信感を感じたり、何度も契約を迫ってくるところは選択肢から除外しましょう。
不動産物件を売りたい時、その物件の使用歴が長く、室内の壁に捲れた部分があったり、専門業者でも綺麗にできないような汚れや傷みが発生しているのなら、リフォームして劣化を改善すれば提示された査定額がアップするでしょう。
とはいえ、すぐに行動するのは禁物です。
査定額の差額がリフォーム費用より下回ってしまって損をしないとも限りません。
ですので、まず最初に不動産業者に訪問査定を依頼し、実際にリフォームするかどうかを話し合ってください。

住宅を手放さなければならない時

不動産の任意売却について語られるときには利点を中心に解説されることになりがちなのですが、あまり語られないだけで、マイナスの要素も少なくありません。
強制売却ができる競売のような方式ではなく、任意による売却のため、少々面倒な手順を踏む必要が生じてしまいます。
金融機関を相手にした交渉、諸々の手続きは当たり前のことで、購入を希望される方の内覧には立ち会わなくてはならず、相当な手間と負担がのしかかることになります。
さらには、これだけの労力を払ったとしても、100パーセント売却できるわけではないのです。
住宅ローンの残債がある状態で家を売る際は、普通はローンを完済した上ではじめて売却という手続きができるのです。
もし残債を残した状態で住宅を手放さなければならない時には最も有効な手段として任意売却があります。
家が売れたらまず残債を返済するという条件の下、融資元から売却の許諾をもらいます。
もし家を売った額で完済できなかったら、債務が残り、逆に残債を上回る価格で売れたら現金が残ります。
一戸建ての売却では思っていた価格にならない要因がいくつかあります。
築年数が経った物件では残念なことに、土地のみで販売するために更地にするか、買いとり価格から解体費用を差し引きたいと、いわれる可能性があるのです。
また、こだわりのつまった一戸建てではこだわりゆえに、建てる費用は高くなりがちですが、売るときにはこだわったポイントの理解がされないため、不服にも相場より安価になってしまう可能性があります。

家をこれから売ろうとする場合の注意点

家をこれから売ろうとするなら、売主側が基本的なコツを抑えておくと買い手がつきやすく、高く売れる可能性も高まります。
一番大事なのは修繕箇所を放置しないことです。
築年数に関わらず浴室、洗面、台所などは使用感が出やすい部分です。
くまなく点検してみて、できる範囲で修復すると良いでしょう。
次に大事なのはお掃除です。
いつもはしないところでも手を入れて綺麗にすると、全体的に明るい印象になります。
たかだか小手先の作業と思われるかもしれませんが、これらの作業が住宅を上手に売却するポイントです。
共同名義者として2人以上の人の名前が登記されている不動産物件を販売するにあたっては、必ず名義を有している人全ての合意の上でこれを行わなくてはなりません。
その際には全ての共有名義者が署名をして実印を押さなくてはならないとされているので、複数いる名義者のうちの一人が勝手に売り渡そうとしてもできないようになっています。
もっとも特定の名義人が本人が権利を持っている割合だけを例外的に売り出すことも許されていますが、普通は共有者全員の承諾のもとに売りに出さなくてはなりません。
やろうと思えば個人でも家を売れないわけではありませんが、危険を承知でなければお薦めしません。
取引に伴う契約、登記、法律といった知識やノウハウを一人で習得できる人はいませんし、付け焼刃で大きな資産を動かして訴訟にでもなったら大変です。
手数料の負担は痛手かもしれませんが、迅速かつ確実な取引を行うためにもその道のプロに任せる方がいいでしょう。
もちろん、知識があるから大丈夫というのであれば、業者を頼まずに家を売ることも可能です。
住宅を売却するのであれば、納得できる取引にするために、ウェブ上にある一括査定サービスなどを活用すると良いでしょう。
一括見積り可能なサイトはいくつもありますが、どこでも何回も面倒な入力作業をすることもなくいくつもの不動産会社に査定を依頼できるのです。
一つの業者ごとに打診して回るより、こういったサイトを利用すれば、手間も時間も省略できるのはありがたいです。
一括見積りサービスを活用し、自分にぴったりの仲介業者を見つけましょう。
不動産売却を検討し始めた人なら、築年数について心配する人もいると思います。
現に、売却価格が決定される上で築年数が鍵を握ります。
例を挙げると、築10年が経つ戸建ては査定での建物の価値はゼロということが多く、通常は土地の価格のみになるはずです。
なお、マンションの売却でも築年数が浅い方が受けがいいことに変わりはありませんので、戸建てと条件は同じで、築10年がボーダーラインになっています。

不動産業者の中には悪徳業者が存在していることも事実

不動産業者の中には悪徳業者が存在していることも事実です。
騙されないよう、自衛に徹することが大切です。
例えば、一斉査定を受けた場合に、高すぎる査定額を提示するような業者があれば気を付けた方が良いでしょう。
提示される査定額が怪しくないかチェックできる点も不動産の一括査定が人気の理由だといえます。
あるいは、査定額に関する説明を求めた時に、答えられないような業者は悪徳業者である可能性が高いです。
買い手側が物件を購入後、一般では気付けないような欠陥を見付けた場合、その修繕を売り手側に要求できるという瑕疵担保責任があります。
この適用期間は、売り手側が不動産会社の場合、必ず2年間以上と定めがあります。
でも、両者が個人同士である取り引きにおいてはこの期間が特別定められていません。
それどころか一切の期間を設けないことも日常茶飯事です。
不動産査定をしたいけれど、ネットにある一括査定サイトで査定すると、勧誘の電話が何度もかかってくるのではないかと利用をためらっている人も多いようです。
どうしても不安だという場合は、一括査定サイトの記入欄に携帯電話番号だけを入力しておきましょう。
実際に悪質な勧誘を受けたら着信拒否してしまえば、断るのが怖いという時も安心です。
こうした信頼できない業者は選ばなくて済みますし、いくら位で売れるかも想像が付きますから、あまり考え過ぎず、一度利用してみてはいかがでしょうか。
仲介業者を選び間違えたために、不動産物件の売却に失敗したというケースが多いです。
自分たちの利益しか考えないようなひどい業者がいますから注意が必要です。
査定時の価格設定が適切ではない場合や買い手を探すための業務を怠ったり、やたらと宣伝を行った上で、広告にかかった費用ということで、恐ろしい額の請求をしてくるなど、様々なパターンがあるといいます。
悪徳業者を避けるための方法は、複数の仲介業者に査定依頼を行い、じっくりと選別するのがポイントです。

買主側に納税義務が発生するタイミング

買主側に納税義務が発生するタイミングは旧所有者から新所有者に所有権を移転登記した明くる年ということです。
不動産売却を考えた時は、近隣物件の相場のチェックがキーポイントになります。
なぜかと言うと、相場を知らないと提示された査定額が妥当なものかどうか判断できないため、多大な損失を生む恐れがあるからです。
それだけでなく、参考となる物件の相場の知識は上手く交渉を進めるためにも有用です。
少しでも豊富に情報を集めておくといいですよ。
個人でもインターネットを使えば簡単に不動産価格の目安を確認することは可能ですし、利用しない手はありません。
地価公示価格がわかる「土地総合情報システム」は国土交通省のサイトですが、近年行われた不動産売買の地目、土地種別、住所、前面道路幅員といった詳細な情報を検索できます。
過去ではなく現在の物件情報が欲しければ、一般の不動産サイトを見れば詳細情報が載っていますし、同等物件等を参照すれば市価を想定できます。
気付かずに脱税してしまう恐れもありますし、不動産物件を売ったら確定申告がやらなくてはいけないことの一つになります。
多少なりとも儲けが不動産売却で生まれたのなら、必ず確定申告して、譲渡所得税という名前の税金を納める義務が生じます。
では、損失が出たらやらなくていいのかというとそうではなく、しっかり確定申告をしておけば、節税になる事例もあるのです。
取引で損をしても得をしても不動産を売ったのなら、今は税務署に行かなくても可能ですから、確定申告しましょう。
参考:家を売る方法!家売却で失敗しない不動産業者選びのコツ

不動産会社に払う仲介手数料

不動産取引では価格交渉もしばしばありますし、不動産会社に払う仲介手数料等を踏まえて値付けを行わないと、売主に入るお金はどんどん少なくなってしまい、こんなはずではという事態にもなりかねません。
心理的瑕疵とは不動産用語で「しんりてきかし」と読み、この名前の付いた物件は、買った人が心理的なストレスを発生しうる問題のある物件です。
近隣に暴力団事務所があるなどのケースもありますが、一般的には死亡事故や殺人事件が起きた物件を意味することも多く、一般的には「事故物件」として定着しています。
ご存知のように心理的瑕疵物件の売却価格は極端に低くなってしまいます。
けれども、隠して売却してしまうと告知義務の放棄として法廷で争わなければならないこともあります。
築30年近い建物を売りたいと思っても、年月が邪魔をして購入希望者が少なくなるという状況があります。
採算を考えつつリフォームや修繕を行うなど、明るく魅力ある家にしたほうが売りやすいでしょう。
それから、立地条件にもよりますが、住宅を取り壊して土地のみで売り出すと案外早く売れるようです。
取り壊すにもお金がかかりますから、取り壊しはせず、いくらか割安な価格で売り出すと、更地にして新築するか、リフォームするかを購入者が選ぶことができます。
家を売却する場合、住んでいて売却に至った不動産物件に関係なく、引っ越すには前後どちらがいいと、言い切ることは難しいです。
売却後は売却額が入るため、お財布事情が分かった中での新居探しとなり、お金の心配をしすぎて早とちりしてしまうリスクを抑えられます。
売却が決まったにもかかわらず、次の新居が未決定のままですと、仮住まいに引越すこととなり、その分だけ余計な費用がかかるでしょう。
売れる前に引っ越す場合は引越しは一度で済みますが、売却資金以外で新居契約の資金を払えるようにしておかなくてはなりません。
借金の担保になっていない家を売買するのなら気にしなくても良いのですが、住宅ローンの支払いをまだまだ残している家となると難しいです。
もともと抵当に入っている不動産というのは売買不可能です。
しかし任意売却という手段を使えば、特別に売却が許可されます。
債務者は専門の業者に依頼し、金融機関との間を仲介してもらって一般の不動産と同じように売買できるようにします。
ローンの返済が困難なときでも競売を避け、高く売る手段として有効です。